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　　金光华开发的超㊣70万方人文运动大城—凤凰九里，位于平湖中芯区位，涵盖万亿级产业和数十万高新技术人才等多元组合，而“超70万方开发体量的超级城市”□□、“探索下一代理想城市模式”□□、“超集合的高浓度业态”这些标签，无不定义着这个项目的特殊性，它将肩负代言深圳未来城市形象□□□、推动城市新一极崛起的时代使命。因而，与其说这是一个超级大盘，不如说这是金光华在深圳的城市故事，围绕“城市共兴”□□□□、“活力创兴”□□、“生活新兴”三个维度，讲述新时代深圳的中国故事。

　　（凤凰九里项目总建面约70万㎡数据来源于《龙岗区平湖街道凤凰工业园城市更新单元》整体规划预估总建面。）

　　金光华凤凰九里西侧教育地块意向引进龙城高级中学（教育集团）凤安九年一贯制学校（新建），内设图㊣书㊣馆□□□、体育馆□□□□、文体专业教室等教育设施；同时项目㊣内配建一所12班幼儿园，近邻平湖北部新城文体中心（规✅划中），含图书馆□□□□、文化馆□□□、体验中心。全优一站㊣式教育护航，成就未来菁英人物。

　　教育是抵达幸福生活的起点，金光华以兴新教育为目标，以家校互联为脉络，提供金光华式成长路径。在这条道路上，每个人都是学习者，也可以是授业者；在场景互联的过程中，原本的教育目标和教育方式不再唯一。

　　本宣传资料对项目周边㊣幼儿园□□□□、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着本公司对就学安排作出承诺。教育资源的名称□□□、办学性质□□□、办学规模□□□、学位设置□□、开学（班）时间□□、招生条件□□、收费标准及招生区域存在调✅整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准

　　相比于大型商业综合体的统一外观，街区的建筑立面更加多样化，可以根据不同的主题和文化进行设计与装饰，让街区能够更好地融入周边环境，形成独特的氛围和吸引人的特色场景，创造更具沉浸感的体验。

　　金光华凤凰九里自✅带约1.8万m²商业Mini Mall，开放式商业街区业态，悦享大城万象缤纷商业。同时近邻约30.5万㎡第四代万达广场，超370家高品质品牌商家所提供的多元生活方式，让居者随时✅实现买买买自由。

　　秉承着金光华始终如一的匠心，臻筑建面约67-106m²二至四房舒居美宅，以通风采光俱佳□□□、多开间朝南向□□、全屋多飘窗，多维收纳系统等特点，为业主提供高规格高品质的人居生活。

　　带飘窗奢阔主卧，阳光倾洒生活每个角落；可将飘窗改造成休闲角，倒一杯咖啡，翻阅一本书籍，字里行间读懂自己。

　　金光华凤凰九里每个户型都可圈可㊣点：同等面积多一间房，具备S型墙面□□、多飘窗等设计亮点，所以获得了购房者的一致好评。

　　建面约67㎡2房2厅1卫，客厅开间达约3.2米，东南朝向，通风采光好。客餐厅一体化设计，直通阳台，大大提高户型的空间感。

　　厨房采用U型布局，洗□□□、切□□□□、煮一气呵成，动线合理，可容纳多人同时使用，还将冰箱位外移至餐厅S型墙体双开门冰箱位，增加了储物空间。主卧带飘窗，能轻松摆放约1.8米大床，起居很是惬意。

　　建面约73-75㎡3房2厅1卫，是项目很受欢迎的户型。这款户型最大的亮点就是做出了市面上85平三房的既视感，实用率高，实属难得。

　　户型方正，双面采光，整体空间通透明亮，玄关□□□、转角等超强收纳，可以说同等面积多一房，还做到了阔绰客厅□□、卫生间三分离。

　　我们现场了解到，一对夫妇对73平的三房很感兴趣，他们最近看了不少项目，市面上普遍三房都要80平+起步，70平左右面积段的很多是两房产品，凤凰九里这个户型相当于多一房，功能性强。

　　建面约83-85㎡3房2厅2卫，是项目的主力户型。对生活品质有更高追求的朋友，可以首选这个户型。

　　四开间朝南，与阳光□□□、清风作伴。主卧套房设计，配有独立卫生间且干湿分离，既兼顾私密性，又让居家生活更舒适。

　　这款户型做到了市面上少见的3房2卫，很好地解决了日常生活中“抢卫”的尴尬，用精研的空间让生活更加从容优雅。

　　要知道，市面上一般3房2卫的面积段至少在95平以上青少年航海模型水池，凤凰九里建面约84平就能做到3房2卫设计。

　　其中销售接待✅的客户，一对在福田上班的年轻夫妇很喜欢83-85㎡的三房户型，三房且做到了两个卫生间，住起来更从容舒适。

　　在自己的预算范围内对比发现，平湖的性价比和发展潜力更具优势，金光华凤凰九里刚好满足了他们的购房需求。

　　一踏入玄关，就能感受到这个户型的宽敞大气。客餐厅一体化，且与南向阳台连接，在视觉上给人带来延伸感，空间更显开阔，视野景观好。

　　金光华凤凰九里引入花园城市概念，定制规划社区✅慢行道系统，打造成为城市公园剧场，并以双慢行道□□、三处公园□□、三重休闲空间□□□、五大花街景轴，将整个大城无缝衔接起来。

　　项目规划有凤凰九里公园和集市公园，其中凤凰九里公园涵盖约10万㎡自然山体公园与山脚约4900㎡人文公园，设置约1公里登山道□□、各年龄段儿童乐园□□□、休闲健身广场□□、篮球场□□□、羽毛球场等，满足全龄段休闲娱乐需求。

　　集市公园更具艺术气息，其功能包含可路演的星空舞台□□□、可露营野炊的艺术休憩草坡等，以后在自家门口就能享受到野趣山园的美好时光。

　　项目规划了约500米的立体城市✅连廊系统，串联全龄教育□□□、精致商业□□□、品质人居□□□、活力运动□□□□、公园休闲等功能板块。

　　社区内还规划有约6000㎡有氧体育活动盒子，涵盖游泳池□□□□、篮球场□□□□、mini足球场□□、儿童游乐场地□□、健身活动场地等，无论是小孩□□□、大人还是长辈，都能在这里找到专属活动空间。

　　此外还有无界社交泛会所，包含儿童活动□□□□、健康活动□□、休闲洽谈□□、休闲棋牌等多功能，让业主们在此欢聚，碰撞思想，以轻松的姿态实现同频社交。

　　在历经3年左右的调整后，2024年第四季度以来我国房地产市场开始出现一些积极变化。如何看待当前房地产市场㊣的发展现状？2025年房地产市场发展前景如何？

　　从2021年7月持续至今的调整，是我国房地产市场进入新的发展阶段的重要过渡，未来行业的发展要求和发展规律，将完全不同于过去20年。

　　过去，房地产曾发挥了稳增长的作用。这在当时✅是一举两得的，既改善了人民生活，也加速了国内城镇化进程，促进了经济发展，因为当时人均住房面积较少。而随着我国经济进入新的发展阶段，房地产市场运行的底层逻辑也随之转变。

　　笔者认为，从2020年开始的最近一轮房地产调控羽毛球场地标准尺寸，与国家经济转型的大背景是一致的，即深化创新驱动发展，不断增强新动能□□□□、新优势，提升国家整体经济实力和国际竞争力。截至2024年三季度末，房地产贷款余额52.9万亿元(其中个人住房贷款37.56万亿元，房地产㊣开发贷款13.79万亿元)，占所有信贷余额(253.61万亿元)的20.9%，而2023年末占比为22.1%。而2019年末，房地产贷款余额占比高达29.0%。我国不再将大量资源流向房地产市场，而使资源更多投入先进制造业和现代服务业。房地产行业自身也需要在转型中实现高质量发展。

　　从目前来看，房地产行业有效需求不足，市场出清仍不彻底。2021年，我国新建商品房销售面积为17.94亿平方米，而2024年预估只有10亿平方米左右，3年下降幅度可能达到㊣44%。即使房地产行业本身进行了调整，缩小了规模，但是过去房地产发展高峰期积累的土地仍然面临较㊣大去化压力。

　　第一，在市场调整期，必然有大✅量土地闲置，地方政府要依法依规予以收回，还要严格限制供地，严肃土地供应纪律，根据去化周期确定土地供应节奏和规模，维持土地市场稳定。应继续引导和加快推进房企退出与转型，提升住房质量，为老百姓盖好房子。

　　第二，进一步扩大需求。例如对首套房□□□□、多孩家庭购房等刚需购房加大优惠力度，包括税收□□□□、贷款利率等多个方面；更要想方设法提升居民收入，改善预期，降低房价收入比；继续推进地方政府收储力度，支持市场回稳。

　　第三，加大结构性去化力度。商办用房的去化压力更大，建议更改商品用房的供应方式，限制超额供应，地方政府宜结合城市发展趋势□□、人口流动□□、经济总量□□□、产业特征等，前瞻性地对商办空间✅进行合理规划。适当简化和降低商业用房交易环节税费，加速去化。也可以考虑对一些符合标准的商业与办公用房改建为租赁住房。

　　2024年以来，为解决房地产市场发展问题，政府出台了一系列积极政策，涉及“白名单”“收储”□□□、调整限㊣购限售政策□□、利率调整等。从政策来看，力度是在不断增强的，且是全方位的。目前，四大一线城市相继放松房地产调控政策，包括调整住房限购□□、降低交易税□□、降低首付比例等，北京□□□□、上海政策力度相对谨慎，而广州全面放开限购，整体政策力度最大。

　　2024年9月份的中央政治局会议提出，要“推动房✅地产市场止跌回稳”。“止跌回稳”的实质是指“量升而价稳”，对市场预期的改善起到了非常积极的作用。2024年9月底以来房地产政策进一步放松后，月度销售改善明显，10月□□□□、11月的月度销售同比都是加速恢复的。

　　另外，财政部明✅确指出，地方政府专项债可用于收购存量商品房，还可用于土地储备，这是一个创新，有利于商品房库存去化，也能有效缓解房企现金流的紧张状况。笔者相信在未来一两年内，主要㊣城市基本上都可以实现止跌回稳，三四线城市需要的时间要长一点。

　　展望未来，要促进房地产市场进一步发展，一些特殊时期特殊区域的政策会逐步退出，例如限购限售等，上海□□□、深圳□□、北京的限制性政策仍然有放松空间。

　　而随着市场常态化，有些只是应对当前市场的应急政策例如“白名单”“收储”等，预计以✅后也会逐渐退出。而有些常规性政策，例如利率调整等，以后可能会长期运用在房地产市场调控中。

　　从过去几年发展看，2025年我国房地产市场降幅将进一步收窄，2026年大概率能实现回稳，这与政策力度□□、居民预期□□、经济环境等多重因素有关，不排除市场出现一定波动。从我国房地产发展的长期趋势来看，按照城镇人口新增需求□□、改善性需求和折旧需求分开测算，我国一年6亿～8亿平方米的新建商品住宅需求属于合理水平，在此区间波动都属正常。

　　目前，很多房企顺应市场规律，已开始适应发展新模式。以前“高周转□□□、高杠杆□□、高负债”的运营模式已经走到了尽头，房企必须审慎经营。

　　同时，2024年以来，国家越来越强调要建“好房子”。截至2023年底，我国城镇人均住房面积已经超过40平方米，住房问题已经基本得到解决，市场会以改善性需求为主，避免“规模为王□□□、重量不✅重质”。

　　经过3年半的调整，A股房地产开发企业的平均资产负债率也有所下降，未来这一趋势仍将持续。这些理念会逐步融入房企的经营模式当中。现在的市场状态下，笔者认为房地产企业要顺应市场规律，建好房子□□□□、交现房□□□、降低杠杆都㊣是很好的发展方向。

　　一是新房规模收缩，人房转化比稳定在0.2-0.3平方米。成熟房地产市场对新房的需求有规✅律特征，即随着房地产市场发展成熟，每个常住人口每年对新房的需求量保持在0.2-0.3平方米。我国一线城市已经出现这一趋势。

　　二是二手房交易成为主导。近些年我国二手房市场发展迅速。我们重点监测的20个核心城市中，2019年二手房的成交占比为40%，2024年8月份该比例上升至62%，二手房成交量已经超过新房成交量，并接近日本首都圈的水平。我国核心城市已经步入二手房交易为主的存量市场阶段。

　　三是资产价格重构，优质资产才具备保值和升值的潜力。房地产市场进入新的发展阶段，资产价格重构也是特征之一。资产保值性与城市能级有直接关系，其中一线城市保值性最好，新房的保值性要高于二手房。从国家统计局公布的70城住宅价格指数来看，一线城市资产价格的调整时间相对较短，调整的幅度也最小，其次分别是二线和三线城市。

　　四是城市更新成为新的发展趋势。城市更新是城镇化进程中的关键环节，主要是通过一系列综合性的维护与改造，对城市内功能衰退□□□、环境较差□□□、设施老旧以及空间布局不合理的区域，进行有计划□□□、有步骤的升级与重塑。

　　五是保障住房体系将进一步完善，成为住房体系重要支撑。保障房主要解决城市低收入人群以及新市民□□、青年住房困难等问题，该体系的完善也是成熟房地产市场的标志之一。加大保障性住房建设和供给，有利于加快构建房地产发展新模式，完善“保障✅+市场”的住房供应体系，满足工薪收入群体刚性住房需求，也是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势推出的有力举措。